김의환

2004년 06월 12일(토) 00:00

　Q: 김 씨는 서울 강남에서 건물을 임차하여 일식집을 경영하고 있는데， 월세가 너무 비싸 아예 은행 대출을 받아 건물을 사야겠다고 마음먹고 지난해 3월 경 인근지역에 있는 건물을 매수했다. 그런데， 그 건물 1층에 임차하고 있는 박 씨도 일식집을 경영하고 있었는데， 박씨가 전소유자와 체결한 임대차계약기간(2년으로 2003. 5. 만료됨)이 끝나 김 씨는 자신이 들어가 장사할 생각으로 비워달라고 하였지만， 박 씨는 김 씨에게 임대차계약기간을 2년간 연장해 달라고 요구하다가 이제는 임대차보증금， 권리금， 시설비 명목으로 투입한 돈을 주지 않으면 나갈 수 없다고 하고 있는 중이다. 이 때 김 씨가 취할 수 있는 방법은 무엇이며， 박씨의 주장은 타당한 것인지?
　
　A:김 씨는 새로 건물을 매수할 때 종전 임대인이 체결한 임대차계약을 그대로 승계받기 때문에 종전 임대차조건(계약기간， 임대차보증금 등)에 구속된다. 따라서， 김 씨는 박 씨가 종전 임대인과 체결한 계약기간인 2년에 구속될 뿐이므로 임대차기간이 만료되는 2003년 5월에 건물을 비워달라고 하는 것은 정당하다. 이 때 박씨가 임의로 비워주지 않는다면 어쩔 수 없이 건물명도청구소송을 제기하여야 하는데 이를 위한 사전준비로서 계약당사자인 임차인 명의자인 박 씨 및 사업자등록증상 명의자가 다르다면 위 사람까지 포함해서 점유이전금지가처분을 한 후에 건물명도청구소송을 제기하여야 한다.

　만약 임대차계약서 명의자인 박 씨만을 상대로 해서 건물명도청구소송을 제기해서 승소판결을 받았는데 실질적인 사업자등록증 명의자는 박 씨가 아니라 다른 사람이라는 것이 밝혀진다면 집행이 불가능하게 되므로 처음부터 반드시 사업자등록증 명의자를 확인하여야 한다. 또한， 이 때 박 씨가 비워줄 때까지 월세가 밀릴 것을 생각하여 박 씨가 비워줄 때까지의 차임까지도 함께 청구하는 것을 잊지 말아야 한다.

　또한， 박 씨가 주장하는 권리금은 박 씨가 위 건물 1층에서 일식집을 임차하면서 종전에 위 장소에서 일식집을 운영하던 사람에게 관행상 준 돈일 뿐이다. 따라서， 박 씨가 지급한 위 권리금을 임대인인 김 씨에게 청구할 수 없다는 것이 판례이다.
　일반적인 상가임대차계약서를 보면 계약기간 만료시 건물을 반환할 때 원상회복해서 반환한다는 조항이 들어있다. 위 조항은 법적으로 임차인이 임차건물을 사용하기 위해 투입한 시설비 등을 임대인에게 청구할 수 없다는 것으로 이를 법적인 용어로 유익비반환청구권의 포기라고 한다. 따라서， 위 조항이 계약서에 삽입이 되어있고， 달리 특별히 약정을 한 바가 없다면 박 씨가 주장하는 유익비는 인정될 수가 없다.

　한편， 임대차보증금은 김 씨가 건물을 명도 받음과 동시에 지급하여야 한다. 물론， 임대차보증금 중 밀린 월세， 건물이 훼손됨으로 인하여 발생한 손해， 관리비 등을 공제한 나머지 돈만 지급하면 된다.