[ 교계 ]
부동산 시세가 십여 년만에 큰 폭으로 올랐다. 정부는 80년대 말과 같은 투기 조짐이 보인다면서 국세청 직원 1백50명을 동원해 투기 단속에 나섰다. 이는 부동산 가격 폭등의 원인이 국민들의 투기 때문이라는 시각이 깔려있다. 과연 그런가? 결론부터 말하면 80년대나 지금이나 부동산 가격이 폭등한 것은 투기 때문이 아니라 공급이 수요 증가에 미치지 못했기 때문이다.
먼저 80년대 말의 상황을 설명하자. 80년대에 전두환 정부는 물가안정을 위해서 주택건설을 억제했다. 그 결과 1965년에 3백91만 호로 81퍼센트이던 주택 보급률이 1987년에 69퍼센트로 떨어졌다. 그런데 80년대 말에 수요는 크게 늘었다. 그 이유는 첫째 높은 도시화율과 수도권 집중 때문이다. 선진국이 1백여 년만에 도달한 75퍼센트 도시화율을 우리는 30여 년만에 도달했다. 그리고 국토면적의 12퍼센트에 불과한 수도권에 인구의 46퍼센트가 몰려있다. 두 번째는 전후 베이비붐세대(53∼55년도 출생자)가 내 집 마련한 시기가 1980년대 후반이었기 때문이다. 통계에 의하면 평균적으로 결혼 후 약 8년 후에 내 집 마련을 하는데 베이비붐 세대가 평균 28세에 결혼했으므로 1989년부터 폭발적으로 주택수요가 일어난 것이다.
세 번째는 빠른 소득의 상승과 핵가족화의 진전도 한 몫을 했다. 1960년대 이후 우리 경제는 세계에서 가장 빨리 성장했는데, 이는 핵가족화와 함께 주택수요를 폭발적으로 상승시켰다. 수요가 증가하는 만큼 주택 공급을 늘릴 수 있으면 문제는 없다. 1965년에 우리나라 총 주택이 4백만 호가 안되었는데, 1989년부터 5년 동안 신도시 건설 등으로 무려 2백만 호의 주택을 건설해서 수도권 주택가격을 안정화시켰다. 그러나 무리한 주택건설로 인해 한국 경제는 막대한 대가를 치렀다. 인력 부족으로 건설 노무직 임금이 생산직 대졸사원의 임금을 상회하는 기현상이 일어나고, 이로 인해 생산직 일손 구하기가 어려워져 산업 전반에 임금상승을 가져왔다.
이것이 민주화 열풍과 가세해 임금이 크게 올라 수출경쟁력을 떨어뜨렸고, 결국 90년대 후반의 만성적인 무역적자와 외환위기를 가져왔다. 이처럼 부동산은 공급을 급격히 늘릴 수 없다는 특징이 있다.
최근에 부동산 가격이 다시 오르는 이유는 금리하락으로 부동산 이외에는 마땅한 투자처가 없기 때문이기도 하지만 보다 근본적인 원인은 수도권에 택지가 부족하기 때문이다. 수도권 외곽은 교통체증으로 인기가 없고, 남은 방법은 재건축밖에 없다보니 재건축 아파트에 가수요가 일어나면서 부동산 가격을 부추긴 것이다. 결국 교통이 편하고 교육여건이 발달된 서울 강남지역 재건축 아파트를 중심으로 다시 부동산 가격이 오르는 것이다.
결론적으로 한국의 주택가격이 비싼 이유는 수도권 인구 집중 때문이므로, 인구분산정책 외에는 근본적인 해결책은 없다. 인구 8천만 명이 넘는 독일의 수도 베를린의 인구는 3백60만 명 밖에 안되고, 그 외에는 1백만 명이 넘는 도시가 없다. 독일을 모델로 장기적인 국토 균형발전 전략을 세워 부동산 가격을 안정시켜야 한다.
그런데 정부는 이러한 장기 정책은 포기하고, 수십 년간 어렵게 유지해 온 그린벨트를 풀거나, 투기꾼 때려잡기 식의 근시안적인 대책만 제시하고 있다. 물론 투기수요가 주택가격을 더욱 높이는데 일조 하겠지만 투기 수요는 침체된 부동산 가격에 불을 지를 수는 없다.
교계에도 투기근절이 기독교적 해법의 핵심이라는 잘못된 시각을 갖고 있는 사람들이 있다. 교인들에게 부동산 투기하지 말라고 가르치는 것만으로 기독교적 해결책을 제시했다고 보기 어렵다. 국토의 균형 발전을 위한 수도권 인구억제정책을 정부에 촉구하는 양식 있는 시민의 의무도 병행해야 할 것이다.
김승욱/ 중앙대 교수
