최승준

2003년 05월 31일(토) 00:00

　일본은 한때 수도인 도쿄의 지가(地價)만으로 미국 본토를 살 수 있다는 말이 나올 정도로 부동산 자산의 가치가 높았었다. 그러나 고평가된 부동산을 담보로， 기업에 대출했던 일본 은행들은 기업이 파산하고 부동산 자산의 가치가 폭락하면서 대출금의 반도 회수하지 못하게 되었다.

　부동산 자산의 실제 가치 이상의 잉여분이 신기루로 판명되면서 시작된 일본 금융의 부실화는 일본 장기 불황의 도화선이 되었다. 이른바 거품이 걷히기 시작한 것인데 실체가 없는 가격 상승이 투기를 유발하여， 가격이 급등했지만 결국에는 거품이 사라지듯 급격히 원상태로 돌아가는 현상이 나타났던 것이다.

　실물 부문의 정상적인 움직임을 반영한 견실한 경제 성장이나 경기 호황과는 달리 거품 경제(Bubble Economy)란， 특수한 조건 하에서 경기 국면이 실물 부문의 움직임과 괴리되어 실제보다 과대 팽창되는 경기 상태를 의미한다. 이것을 투기적 버블이라고도 하는데 이러한 현상이 나타난 뒤에는 대개 공황 상태가 오게 된다.

　17세기 초반 네덜란드에서는 튤립 구근 하나가 당시 목수의 20년 수입에 버금가는 가격에 거래되는 튤립 열풍이 일어났었다. 튤립이 단기간에 한 몫을 챙길 수 있는 광적인 투기의 대상으로 변하여 지위고하를 막론하고 전재산을 투자하기 시작했으며， 수개월 후 소동이 가라앉았을 때는 파산자가 속출했던 것이다.

　거품 경제에서는 일반적인 재화나 서비스 가격은 별 변동이 없는 반면， 주식이나 부동산과 같이 자산의 가격만 비정상적으로 급등하는 것이 특징이다. 그리고 생산 주체인 기업에서도 자본을 생산 설비 투자보다는 재테크를 위한 용도로 활용하면서 거품의 진행 속도가 가속화되는 것이다.

　즉， 대규모 자금이 주식이나 부동산 자산으로 이동하면 여기에 시류에 편승한 사회 전반적 투기 심리가 가세하게 된다. 이러한 분위기가 조성되면 주가나 지가가 큰 폭으로 상승하게 되고 실물 경제에는 변동이 없음에도 불구하고 경기가 전반적으로 팽창되고 있는 듯한 거품이 생성되기 시작하는 것이다. 수도권 일부 지역의 경우 아파트 평균 평당 매매가가 2천만 원에 육박하고 있고， 서울에서는 평당 2천만 원을 호가하는 아파트가 분양되는가 하면， 높은 분양가에도 불구하고 경쟁률은 수백대 일에 이르는 등 이상 현상이 계속 나타나고 있다.

　기존 아파트 가격의 급등， 재건축 지역에서의 과열 양상 등에서는 분명히 거품의 징후가 있으며 과거 일본의 부동산 열풍과 흡사한 양태를 보이고 있다. "토지는 다 내 것임이라 너희는 나그네요 우거하는 자로서 나와 함께 있느니라"는 성경 말씀이 무색한 지경이다. choice@hri.co.kr